https://ekonomika.idnes.cz/realitni-makleri-byznys-deset-nejvetsich-figlu-f5o-/ekonomika.aspx?c=A170917_212534_ekonomika_mok

Jmenuji se Vladislav Zahradník a jsem majitelem realitní kanceláře. Již od začátku mého působení v realitách se snažím, aby mi moji klienti důvěřovali, aby byl každý “obchod” férový a aby byli mí klienti všestranně spokojeni.
Bohužel se denně setkávám se spoustou zákazníků, kteří byli makléři z jiných realitních kanceláří oklamáni, nebo dokonce podvedeni. Jsem rozhořčen nad praktikami některých hodonínských realitek a , upřímně, i překvapen jejich drzostí. V dnešní době, kdy bychom si měli vážit dobře odvedené práce, se stále častěji setkávám s neštěstím lidí, kteří byli záměrně uvedeni v omyl, čímž nejednou přišli o velké peníze a hlavně o iluze a důvěru…
Z toho důvodu jsem se rozhodl, že založím tuto stránku…Měla by sloužit především vám, nespokojeným, obelhaným, či jinak zneužitým klientům realitních kanceláří na Hodonínsku. Nebojte se napsat svůj názor a zkušenost!! Nejsem tady proto, abych poškodil jména své konkurence, ale proto, abych poukázal spolu s vámi na nekalé jednání, kterého se některé společnosti na svých důvěřivých klientech dopouští.Nezdráhejte se “napadnout” i moji RK, pokud máte pocit, ze jsem vám nějak uškodil.
Prodávající,ptáte se kupujícího,jestli taky neplatil provizi jako vy? Ano, některé vychytralé realitky učtují provizi oběma stranám.Vždy se zeptejte! Realitky píší zvlášt smlouvu o provizi jak s prodávajícím,tak s kupujícím aby mohli vzít provizi od obou. Je to pouze vychytralá hra s čísly.Provizi platí VŽDY kupující,protože veškeré provize se sčítají a výsledné číslo se vždy připočte ke konečné ceně nemovitosti.Nehrajte hru s realitkou, která vám tvrdí že provizi platí ten druhý a vy ne.
Čtete podrobně zprostředkovatelské smlouvy,kde se realitkám upisujete na 3-6 měsíců a kde,pokud nepošlete 1 měsíc před vypršením smlouvy doporučeně dopis,ve kterém uvedete, že nechcete smlouvu prodloužit,tak se vám smlouva automaticky prodlouží o další 3 měsíce a vy tak zůstanete v pasti realitky,která pro vás posledních 6 měsíců mnoho neudělala ??? Víte vůbec co opravdu podepisujete???
Tuhle skupinu jsme založili proto,aby jste se navzájem mohli informovat o nekalých praktikách některých hodonínských realitek.Prosím nesdílejte zde pozitivní komentáře,pouze ty špatné!!! Pokud máte zájem o jednání na rovinu a bez smluvních závazků, neváhejte nás kontaktovat.
VYKŘIČTE VŠEM vaše zkušenosti o nekalích praktikách některých hodonínských realitek !!!!!  FACEBOOK -  Špatné zkušenosti s realitkami, Hodonínsko
Vladislav Zahradnik
www.realityzahradnik.cz

Od 1. ledna letošního roku se daň z převodu nemovitostí změnila na daň z nabytí nemovitých věcí. A terminologická změna nebyla jedinou novinkou. Prodejce nemovitosti si teď podle nového občanského zákoníku může se zájemcem o koupi dohodnout, že tuto daň nebude platit prodávající, ale zaplatí ji kupující. Pokud bude tato dohoda obsažena v kupní smlouvě, bude poplatníkem daně nabyvatel.

Jde o vítanou změnu proti dosavadnímu systému, kdy daná povinnost ze zákona vždy dopadala na převodce a nabyvatel ze zákona ručil za splnění této daňové povinnosti. Odlišné smluvní ujednání nebylo možné.

„Část kupní ceny proto byla často zadržována v notářské či advokátní úschově a byla vyplácena až poté, co prodávající prokázal, že podal daňové přiznání a stanovenou daň zaplatil,“ vysvětluje advokátka Petra Mirovská z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík.

V běžné praxi se tento komplikovaný a nákladný systém obcházel, a to tak, že povinnost prodávajícího uhradit daň z převodu nemovitosti byla smluvně přenesena na kupujícího. Takové smluvní ujednání však bylo právně nevymahatelné.

Jindy docházelo ke zvýšení kupní ceny o částku odpovídající stanovené dani. Zvýšením kupní ceny však logicky docházelo i ke zvýšení převodní daně, čímž vznikal v zásadě nekonečný řetězec úprav původně dohodnuté kupní ceny.

V některých případech může být daň i nižší

Sněmovna ke konci loňského roku schválila zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, což bylo podmínkou nabytí jeho účinnosti. „Tato norma zavádí řadu novinek. Kupříkladu rozšířila případy osvobození od daně proti dosavadní úpravě či upravuje čtyři druhy nabývací hodnoty, která je základem daně. Nově se zavedla tzv. směrná hodnota, v důsledku které se fakticky sníží počet případů, ve kterých byli poplatníci povinni přikládat k daňovému přiznání znalecký posudek,” upozornila Mirovská.

V některých případech koupě může navíc dojít k faktickému snížení daně, neboť i když sazba daně zůstává stejná (4 %), nově se bude kupní cena porovnávat pouze se 75 % směrné ceny nebo 75 % ceny stanovené znaleckým posudkem, a nikoli se 100 procent ceny podle znaleckého posudku, jako tomu bylo doposud.

Nadto se při použití znaleckého posudku pro stanovení nabývací ceny  základ daně ještě sníží o výdaj uhrazený poplatníkem daně za zpracování znaleckého posudku. Vítanou novinku pak představuje možnost dohody, aby daň z titulu převodu nemovitostí uhradil na místo prodávajícího kupující.

Výše nájemného se už nebude určovat na základě map místně obvyklého nájemného, které vytvářely obce.

Vláda na svém zasedání vyhověla požadavku ministerstva financí a ministerstva vnitra a vypustila tento bod z prováděcího předpisu k novému občanskému zákoníku, který předložilo ministerstvo pro místní rozvoj (MMR).  Tento úřad chtěl takzvané cenové mapy zachovat, protože je považoval za jednu ze zásadních možností, jak zjistit srovnatelné nájemné. Nakonec však tato metoda z prováděcího předpisu zmizela. “Z diskuse vyplynulo, že v podstatě není žádná jednotná metodika, jak ty cenové mapy vznikají,” vysvětlil premiér v demisi Jiří Rusnok hlavní důvody, proč z návrhu zmizely.

Zůstávají tak dva způsoby, jak se bude určovat srovnatelné nájemné v daném místě, pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou – podle znaleckého posudku nebo podle nájemného v bytech obdobných parametrů ve stejné lokalitě a kvalitě, sdělil ČTK ministr pro místní rozvoj v demisi František Lukl.

Ani nový prováděcí předpis nemění základní předpoklad, že výše a změna nájemného se prvotně ujednává dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Až v případě, že se nedohodnou, stanoví výši nájemného soud.

Lidé, kteří budou po 1. lednu 2014 prodávat běžnou nemovitost, získají proti dnešku jednu velkou výhodu: nebudou muset při podání přiznání k dani z převodu předkládat finančnímu úřadu znalecký posudek. Tím ušetří tisíce korun.

Plyne to ze zákonného opatření o dani z nabytí nemovitých věcí, které Senát schválil tuto středu. Novou úpravu musí ještě posvětit Sněmovna, která vzejde z říjnových voleb. Úleva se má týkat 70 až 80 procent převodů.

Nutnost posudku odpadá proto, že zákonné opatření zcela jinak upravuje základ pro převodní daň. Dnes je základem daně cena sjednaná (kupní), je-li vyšší než cena zjištěná (odhadní). Je-li cena zjištěná znalcem vyšší než cena kupní, je základem daně cena odhadní.

Proto je dnes vždy nutné předložit znalecký posudek. To má mimo jiné zabránit, aby prodávající a kupující ve smlouvě nešvindlovali a nestanovili v ní nižší cenu, než která byla skutečně zaplacena.

Nové určení základu daně

Od ledna finanční úřady nebudou srovnávat kupní cenu s cenou znalce, ale primárně s místně obvyklou cenou převáděných nemovitostí na trhu.

Budou přitom i dost benevolentní, protože nebudou při srovnávání brát v potaz celou místně obvyklou cenu, ale jen 75 % její hodnoty. „Přimhouří“ tedy oči, bude-li rozdíl cen v dané toleranci. V některých případech tudíž poplatníci i proti dnešku ušetří i na dani.

Poplatníkem dál prodávající

Úlevou pro poplatníka daně bude i to, že všechny přílohy k daňovému přiznání bude moci přikládat v prosté kopii či elektronické podobě.

Pokud budou prodávat nemovitost ze společného jmění manželé, budou moci podat jedno přiznání. Až dosud podával přiznání každý z manželů za sebe.

Poplatníkem daně i nadále zůstává prodávající a kupující bude ručitelem. Prodávající a kupující se však mohou domluvit, že poplatníkem daně bude kupující. V takovém případě nebude za daň ručit nikdo.

Uvedený zákon se vztahuje jen na úplatné převody nemovitostí, to je na prodeje a směny. Nikoli tedy na darování nemovitost.

O službách inspektorů nemovitostí se v České republice začíná mluvit čím dál častěji. Pořád je tu však velká většina lidí, kteří při koupi nemovitosti spoléhají na to, že jim developer nebo předchozí majitel nic nezatajuje. To je ovšem sázka do loterie.

“Například všechny byty, ve kterých jsme kdy prováděli inspekci, byly rozměrově menší, než bylo uvedeno ve smlouvě. U nových nemovitostí přitom rozdíly v ceně mohou být až ve statisících,” potvrzuje tento trend Pavel Rychnovský, odborník na inspekce nemovitostí ze společnosti Inspektor Nemo. Celkový počet vad se přitom u nových nemovitostí pohybuje průměrně kolem padesáti.

Poradit se s odborníkem je nejlepší ihned při přebírání nemovitosti. V takovém případě je totiž možné u nové nemovitosti na vady upozornit developera a vyžádat si jejich odstranění.

Podobné je to i u koupě staršího bytu nebo domu, kdy vám odborník dokáže přesně říct v jakém je daná nemovitost stavu a odhadnout náklady na případnou rekonstrukci. Vy tak můžete s prodávajícím lépe vyjednávat o ceně nebo se rozhodnout, jestli se spíše nevyplatí poohlédnout se jinde.

Mezi vady, u kterých vám odborník doporučí se koupě raději vzdát, patří například velká vlhkost spodní stavby nebo popraskané stěny, které často musí zkontrolovat také statik.

“Největším problémem je totiž fakt, že po vypršení záruční lhůty u nových nemovitostí už u prodávajícího absolutně žádné vady neuplatníte. Jako nový majitel je musíte opravit na vlastní náklady. A ty se pohybují v řádu desítek až stovek tisíc korun. Ještě horší je to u starších nemovitostí. Tam je uplatnění vad a jejich odstranění na náklady prodávajícího prakticky nemožné,” dodává Rychnovský.

Mezi nejčastější vady ve všech nemovitostech patří opačně skloněné parapety, po kterých poté stéká voda směrem k oknu a dále do celé stavby. Špatně instalovaná topná tělesa, která nejdou odvzdušnit a netopí vůbec nebo jen špatně. Dále také křivé obklady a dlažby, plísně, praskliny nebo i výskyt azbestu u starších staveb.

Často také ovšem nastává úplně opačná situace. A to když lidé chtějí ještě během záruční doby reklamovat něco, co vlastně vada není. Jako třeba kondenzaci vodní páry na oknech nebo zdech. Ta je ve velké většině případů způsobená tím, že se v bytech málo větrá a nadměrná vlhkost vzniká běžnými činnostmi, jako je praní a sušení prádla, vaření, sprchování nebo zalévání květin.

Průměrně pak trvá až půl roku, než se pravidelným větráním vlhkost sníží na běžnou úroveň. Prakticky neřešitelnými problémy jsou ovšem třeba hluk od sousedů či z chodeb nebo šramot ze strojovny výtahu.

Inspektoři se zabývají inspekcí nemovitostí, tedy zjišťováním reálného stavu bytů a domů. Tak, aby nový majitel nemovitost přejímal v pořádku a bez rizika budoucích vysokých plateb za opravy vad, které nezpůsobil.

Technici při kontrole nemovitosti během 2-3 hodin (v závislosti na její velikosti) zdokumentují rovinnost všech povrchů, délkové rozměry, vlhkost, tepelné mosty, hluk, ale i kvalitu všech řemeslných prací. Stav podlah, oken, parapetů, dveří, prahů, obkladů a dlažeb, topných těles, elektrických rozvodů či ventilace.

Reality Zahradník spolupracují s opravdovým odborníkem v oblasti inspekce domů.

 

 

 

Pokud se chystáte prodat dům například s garáží, která stojí na pozemku souseda, neměli byste dlouho otálet. Od ledna, kdy vstoupí v platnost nový občanský zákoník, se totiž převod může zkomplikovat. Podle nových pravidel budete muset nejprve objekt podle předkupního práva nabídnout vlastníkovi pozemku, na kterém stojí.

Jestliže soused uplatní předkupní právo na garáž, kterou společně s domem chcete prodat jinému kupci, může to potenciálního kupce, který si chtěl k domu koupit i kryté parkování, odradit. Kromě toho se určitě sníží i hodnota objektu, který najednou přišel o možnost parkování pod střechou.

Dnem účinnosti nového občanského zákoníku totiž stavby přestanou být samostatnými předměty transakcí a stanou se součástí pozemků. To ale za předpokladu, že ke dni účinnosti zákona bude stavba i pozemek patřit stejnému vlastníkovi.

Pokud jsou stavba a pozemek v rukou různých vlastníků, nový zákoník zřídí vzájemná předkupní práva. Cílem samozřejmě je, aby co nejdříve došlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, neboť jeden vlastník bude vždy povinen danou nemovitost nabídnout ke koupi druhému.

“Pokud vlastník pozemku pod garáží pochopí, že jeho předkupní právo je klíčem k mnohem rozsáhlejší transakci týkající se celého objektu, můžete být ujištěni, že za jeho pozitivní přístup budete nuceni zaplatit adekvátní cenu,” vysvětluje komplikovanou situaci advokát Ambruz & Dark Deloitte Legal Martin Bohuslav.

Úskalím nových pravidel zároveň je, že pokud se oba sousedé dohodnou, že budoucí uplatnění předkupního práva vyloučí vzájemnou smlouvou, tak jim to nebude nic platné. Taková smlouva bude neplatná, předkupní právo bude existovat i nadále a k jiné dohodě případě sporu soud nebude vůbec přihlížet

“V takovém případě doporučujeme vlastníkům nemovitostí prověřit si v katastru skutečné vlastnictví pozemků, na nichž stojí jejich nemovitosti. Pokud takové riziko existuje, měl by současný vlastník prodat svoji nemovitost ještě do konce roku či se se současným vlastníkem dohodnout na prodeji pozemku pod jeho stavbou. Řešením může být v dohodě s vlastníkem pozemku zřízení práva stavby pro stavbu garáže a současné vyloučení předkupních práv, doporučuje Martin Bohuslav.Zákonná předkupní práva mohou být i určitou výhodou pro vlastníky. “Toto pravidlo ochraňuje vlastníky domů, aby se pozemky pod nimi nedostaly do rukou spekulantů, kteří by právě tímto způsobem chtěli tlačit majitele staveb k prodeji,” doplňuje Zdeněk Horáček z advokátní kanceláře Ambruz & Dark Deloitte Legall

Zůstat v klidu mohou majitelé bytů v bytových domech. I když je v České republice poměrně časté, že panelové domy na sídlištích stojí na cizích pozemcích, které nepatří do vlastnictví společenství vlastníků, nebude se předkupní právo majitelů bytových jednotek vůbec týkat a jejich převod bude probíhat ve stejném režimu jako dnes.

Nový občanský zákoník přes výše uvedený princip počítá i s možností realizace vlastní stavby na cizím pozemku prostřednictvím tzv. práva stavby. Pokud majitel pozemku nemá zájem ho využívat, může jej dočasně přenechat jiné osobě k realizaci stavby.

Právo stavby bude účinné jen dočasně, a to na základě dohody obou stran maximálně bez jednoho roku na sto let. Mimo časové omezenosti je jeho nevýhodou rovněž předpoklad vzájemných předkupních práv vlastníků pozemku a práva stavby. V dohodě o zřízení práva stavby lze však předkupní práva vyloučit.

Nový občanský zákoník a paragrafy o stavbě

• § 3054 nového občanského zákoníku

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

• § 3055 nového občanského zákoníku

Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.

 

Kocourkov zvaný Česká Republika ,díl druhý.

Senát zamítl zákon, který měl přenést odpovědnost za daň z nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Ministr financí v demisi Jan Fischer senátory varoval, že nepřijetí zákona ochudí státní rozpočet v příštím roce o čtyři až sedm miliard korun.

Vláda by podle senátora ČSSD Jiřího Dienstbiera měla nyní navrhnout zákonné opatření, které přinese kroky nezbytné k funkčnosti nového občanského zákoníku. Změnu plátce daně odmítl v souladu s doporučením senátního ústavně-právního výboru kvůli tomu, že by to znamenalo neúměrnou zátěž pro ty, kdo si dům či byt chtějí pořídit s pomocí hypotéky.

“Stát si vlastně tuto změnu prosazuje, protože je to pro něj jakoby pohodlnější. Vlastně chce mít lepší podmínky než soukromé osoby z hlediska vymahatelnosti svých pohledávek a neměl by být takto jednostranně upřednostňován,” uvedl také Dienstbier. Cílem nového zákona měla být vyšší efektivita při výběru této daně.

Zamítnutí zákona, který předložila ještě bývalá vláda Petra Nečase (ODS), prosadili sociální demokraté spolu se zemanovci a komunisty. Pro přijetí normy, což chtěl senátní hospodářský výbor, hlasovalo jen 20 z 69 přítomných senátorů. Sněmovna, která byla rozpuštěna, nemůže rozhodnutí Senátu změnit.

Nový zákon počítal také s tím, že kupující bude od daně osvobozen při koupi prvního bytu nebo domu. Měl naopak zrušit osvobození od daně, která byla zavedena v 90. letech v souvislosti s ekonomickou transformací. Jde například o převody v souvislosti s privatizací státního majetku. Sazbu daně předloha neměnila. Od letoška je čtyřprocentní, o procentní bod vyšší než v minulosti.

Stát loni vybral na dani z převodu 7,7 miliardy korun, o rok dřív to bylo asi o 300 milionů korun méně.

 

 

Majitelka pražského činžáku, která si přeje zůstat v anonymitě, asi nikdy nezapomene na páteční večer v listopadu 2011. Zazvonil jí telefon a na druhém konci se ozval rozrušený hlas domovnice. Vyčítala jí, že prodala dům jinému majiteli, aniž by o tom řekla svým šedesáti nájemníkům.

Byl to pro ni šok. Dům nikomu neprodávala a jméno nového vlastníka v katastru nemovitostí ji nic neříkalo. Obrátila se proto na policii a právníky a nakonec se díky jejich včasnému zásahu podařilo podvodný převod vlastnictví zastavit.

“I když se vše podařilo včas odhalit a předběžným opatřením soudu podvodu zamezit, uběhlo půl roku, než majitelka mohla opět se svým majetkem nakládat a než došlo k vypořádání všech exekucí, jimiž ‘bílý kůň’ dům zatížil,” popisuje okolnosti případu advokát majitelky domu Michal Buchta z advokátní kanceláře Ambruz & Dark Deloitte Legal.

Chybělo málo a skupina podvodníků mohla majitelku připravit o dům v hodnotě 40 milionů korun. Stačilo k tomu padělat ověřovací doložku k podpisu na kupní smlouvě.

Úředníci na katastru dům bez vědomí skutečné majitelky přepsali do vlastnictví jistého pražského živnostníka s několika exekucemi na krku. Jak se posléze ukázalo, byl to nastrčený ‘bílý kůň’, který sloužil gangu jako prostředník k dalšímu převodu nemovitosti. Využili také toho, že majitelka domu je Čechošvýcarka, která dlouhodobě pobývala v zahraničí.Příběh přesně popisuje slabiny v systému převodu vlastnictví nemovitostí. Úředníci totiž neprověřovali pravost kupní smlouvy a podpisu majitelky, ani číslo občanského průkazu. Spokojili se s pouhým splněním všech formálních znaků a během necelých dvou týdnů zapsali do katastru nového majitele. Krátce nato se “nový vlastník” dokonce pokusil na dům získat mnohamilionový úvěr.

“Princip podvodu je jednoduchý: nový majitel požádá o úvěr, který zajistí nemovitostí. Jakmile se mu ho podaří získat, přestává komunikovat s bankou a dům může skončit v dražbě,” dodává Michal Buchta.

Podvody v katastru budou od ledna výrazně složitější

Podvodům spojeným s nákupem a prodejem nemovitostí by do budoucna měl zabránit nový katastrální zákon, který by měl v rámci doprovodných předpisů k novému občanskému zákoníku platit od 1. 1. 2014.

Nový katastrální zákon zavádí bezpečnostní opatření chránící majitele nemovitostí před podvodníky. Ti vždy dostanou vyrozumění o podaném návrhu na vklad i o provedení vkladu v případě, pokud je někdo bude v katastrálním řízení zastupovat na základě plné moci. Ta bude muset být ověřená notářem či obecním úřadem.

Katastr o návrhu změn bude informovat vlastníky nemovitostí bezplatně poštou či prostřednictvím datové schránky do 24 hodin. Lidé žijící dlouhodobě v zahraničí, tedy i zmíněná Čechošvýcarka budou mít nově možnost zřídit si placenou službu hlídání změn, prostřednictvím které dostanou informace o případných změnách SMSkou či e-mailem.

“Nový občanský zákoník posílí jistotu kupců, kteří nemovitosti získají v dobré víře od prodávajících. V současné době občanský zákoník a katastrální předpisy výrazně straní osobě, která je skutečným vlastníkem nemovitosti. A to v podstatě bez ohledu na to, co je zapsáno v katastru nemovitostí,” řekl vedoucí nemovitostního práva Deloitte Legal CE Martin Bohuslav.

Podle nového občanského zákoníku bude platit, že pokud skutečný stav neodpovídá tomu, co je zapsáno v katastru nemovitostí, nebude to nijak ohrožovat osobu, která nemovitost například koupí od osoby zapsané v evidenci jako vlastník. A to přesto, že tato osoba vlastníkem vůbec nebyla. V praxi to bude znamenat, že poctivý kupující se tak stane vlastníkem nemovitosti díky tomu, že se spolehl na údaje uvedené v katastru nemovitostí.

Do katastru se má také nově začít zapisovat i řada nových věcných práv k nemovitostem. Ta dosud v českém právním řádu neexistovala, resp. existovala v odlišné podobě a zavádí je až nový občanský zákoník, například právo stavby nebo výhradu práva zpětné koupě.

Nově má být rovněž zavedeno například tzv. právo stavby, které stanovuje pravidla pro stavby na cizím pozemku, na kterém má stavba stát.

 

Po 1. lednu příštího roku o něco klesnou ceny nemovitostí na trhu. Alespoň opticky. Důvodem je přesun povinnosti placení daně z převodu z prodávajícího na kupujícího.

Dnes platí daň z převodu nemovitosti, která činí 4 procenta, prodávající a kupující je ručitelem daně. Podle zákona o dani z nabytí nemovitosti, který nedávno schválila Sněmovna a který má být účinný od ledna 2014, však mají nově platit daň kupující.

Ti budou tím pádem logicky vyžadovat, aby prodávající, kterým se uleví na dani, snížili stávající kupní ceny o tuto daň.

Půjde tedy jen o optické zlevnění. Na přesunu daně by tedy žádná strana neměla v zásadě vydělat ani prodělat.

Přesun daňové povinnosti musí ještě schválit Senát a podepsat prezident. To ale neznamená, že hned od ledna lze čekat masové a automatické zlevňování bytů, domů a pozemků.

„První tři měsíce to bude velká bitva. Prodávající si většinou budou vědomi přesunu povinnosti platby daně z převodu na kupujícího, čímž by měli o částku odpovídající této dani snížit cenu, ale budou to pravděpodobně na kupce zkoušet a často budou ochotni slevit o nižší částku, než která bude odpovídat předpokládané dani.

Podle něho lze očekávat, že po určitém období prodávající uznají nutnost částečně snížit požadovanou cenu, aby nikdo nebyl poškozen a převody probíhaly. Odborníci se ale shodují i v tom, že kupujícímu se přesunem daně dost zkomplikuje život.

Kupujícím přibudou starosti

„Koupit nemovitost je samo o sobě nelehkou záležitostí a další starosti vznikají s jejím převzetím. Nyní ještě přibude podat přiznání a zaplatit daň, v některých případech i zajistit znalecký posudek.

Prezident Asociace realitních kanceláří ČR Jaroslav Novotný před časem v ČT upozornil i na to, že někteří kupující budou mít potíže s úhradou daně státu. Ta například u třímiliónové nemovitosti činí 120 tisíc korun.

Hypotéka daň neuhradí

„Když budou potřebovat hypotéku, tak jim banka asi nepůjčí na zaplacení daně,“ uvedl Novotný.

Potvrzuje to i nezávislá hypoteční specialistka Radka Papoušková: „Banka může z účelové hypotéky uhradit kupní cenu, neměla by již hradit daň z převodu. Předpokládám, že většina bank to bude řešit tzv. neúčelovou částí k hypotečnímu úvěru. Postupy banky teprve stanoví.“

Novotný nevidí na rozdíl od tvůrců zákona problém v tom, že dnes kupující ručí za to, že prodávající zaplatí daň státu.

Dnes to podle jeho slov zpravidla funguje tak, že peníze od kupce leží po dobu vkladového řízení u uschovatele, kterým je realitka, advokát či notář, a po provedení vkladu je z nich zaplacena i převodní daň státu.

Podle prezidenta Asociace tento systém fungoval dobře a nebyl žádný důvod ho měnit. Nicméně i on připouští, že lidé si na nový systém časem zvyknou a trh bude dál normálně fungovat.

Znalecký posudek nebude nutný

Faktem ale je, že ručení za daň nebylo pouhou formalitou. Přesvědčili se o tom kupující, které finanční úřady vyzvaly k zaplacení daně, když z prodávajícího nebylo možné nic dostat.

Kupujícím se na rozdíl od dnešních prodávajících výrazně uleví v tom, že u převodů bytů, garáží, rodinných domků, chat a některých pozemků nebudou muset k přiznání pořizovat znalecký odhad nemovitosti.

Pouze tehdy, kdyby finanční úřad tvrdil, že kupní cena byla výrazně podhodnocena, protože místně obvyklá cena je o více než čtvrtinu vyšší, pak může prodávající vyřešit spor o základ daně předložením znaleckého posudku o ceně nemovitosti.

Dnes je ročně pořizováno téměř dvě stě tisíc znaleckých posudků. Znalecký posudek rodinného domku stojí v průměru 4130, bytu 2810 korun.

Reality Zahradnik Vás provedou celým procesem snadno a rychle.