U nás vždy advokátní úschova kupní ceny

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena ještě před podáním návrhu na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy. Tato varianta však sebou nese riziko pro kupujícího, který za nemovitost již zaplatil, ale dosud se nestal jejím vlastníkem. Do doby podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru, resp. do zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí, se mohou objevit některé skutečnosti, které nabytí vlastnictví mohou zkomplikovat, či dokonce znemožnit (např. exekuce, soudní spor či jiná právní závada). Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena případně také až po zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato varianta však naopak sebou nese riziko pro prodávajícího, který vlastnictví k nemovitosti již pozbyl, ale dosud nemá zaplacenu kupní cenu. Byť by v kupní smlouvě pro takový případ byla dohodnuta smluvní pokuta nebo dokonce možnost odstoupení od kupní smlouvy, při prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny, dostává se prodávající do nejisté a často náročněji řešitelné situace.

Variantou vhodnou, jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího, je využití úschovy kupní ceny na k tomu vyhrazeném úschovním – depozitním účtu, a to až do doby kladného rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kdy teprve poté je kupní cena vyplacena z úschovního účtu prodávajícímu. Návrh na vklad vlastnického práva je přitom podáván příslušnému katastrálnímu úřadu většinou až poté, kdy je celá kupní cena již deponována na úschovním účtu. Prodávající tak má jistotu v tom, že přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí se realizuje až poté, kdy byla celá kupní cena složena kupujícím do úschovy a prodávající tak má zajištěno její splacení a naopak kupující má jistotu v tom, že kupní cena bude prodávajícímu vyplacena až poté, kdy řádně proběhne vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v jeho prospěch a stane se tak vlastníkem předmětných nemovitostí.

Uvedenou úschovu kupní ceny mohou nabízet např. notáři či advokáti, a to na základě smlouvy o úschově finančních prostředků. Tyto subjekty jsou kromě samotné smlouvy vázány řadou stavovských předpisů a jsou také pojištěny pro případ vzniku škody. Pokud např. advokát sepisuje pro smluvní strany kupní smlouvu a k tomu je vyžadována také úschova kupní ceny, není třeba se obávat nějaké vysoké ceny této úschovy – většinou odměna za tuto úschovu bývá součástí dohodnuté odměny za zpracování samotné převodní smlouvy.

Tímto způsobem lze pojistit také vyplacení příslušné části kupní ceny odpovídající 4% základu daně z převodu nemovitostí, až poté, kdy bude prokázáno, že prodávající tuto daň příslušnému finančnímu úřadu řádně zaplatil. Tato daň se platí ze základu, kterým je buď cena dohodnutá, nebo cena určená znaleckým posudkem a to podle toho, která z nich je vyšší. Kupující je totiž ze zákona v pozici ručitele za to, že prodávající tuto daň příslušnému správci daně skutečně zaplatí.